Análisis de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda

El pasado 26 de mayo de 2.023 entró en vigor la NUEVA LEY DE LA VIVIENDA afectando de lleno a la tenencia de inmuebles, no afectos a la condición de domicilio habitual del propietario, en especial, los destinados a un potencial arrendamiento estableciendo diversas novedades dignas de análisis.

¿QUIÉN TIENE LA CONDICIÓN DE GRAN TENEDOR?

Se considerará GRAN TENEDOR, teniendo por ello un estatus especial dentro de la norma, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 -excluyendo garajes y trasteros-; no obstante, si los inmuebles estuvieran ubicados en una zona de mercado tensionada bastará con ser titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial.

¿CUANDO NOS ENCONTRAMOS EN UNA ZONA DE MERCADO TENSIONADA?

Las CC.AA serán las competentes para declarar una zona de mercado como tensionada cuando haya un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población.

¿QUÉ INFORMACIÓN MÍNIMA SE EXIGE ENTREGAR AL COMPRADOR O ARRENDATARIO?

En los negocios jurídicos de compraventa y/o arrendamiento el legislador exige que se incluye un mínimo de información centrada en:

1º.- Cédula de Habitabilidad.

2º.- Destacar si el inmueble tiene la condición de Vivienda de Protección Oficial y que marco normativo se le aplica.

3º.- Destacar si el inmueble está ubicado en zona de mercado tensionado así como la cuantía de la última renta en los últimos cinco años.

¿QUÉ SUCEDE SI LA VIVIENDA DE USO RESIDENCIAL SE ENCUENTRA VACÍA DE MODO PERMANENTE?

Se incluye en la norma un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles -IBI- para aquellas viviendas vacías por un plazo superior a dos años y pertenezca a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial del modo siguiente:

1º.- Recargo del 50% sobre la cuota líquida.

2º.- Recargo del 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años.

3º.- 50% adicional en caso de tener desocupados dos o más inmuebles en el mismo término municipal.

¿QUÉ BENEFICIOS FISCALES AFECTAN AL ARRENDADOR?

La nueva normativa realiza una modificación del artículo 23.2 de la Ley de IRPF el cual regula la reducción del rendimiento neto positivo para los nuevos contratos de arrendamiento en los términos siguientes:

1º.- Del 90% cuando se haya realizado por el mismo arrendador un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta inicial en más de un 5% en relación con la última renta anterior.

2º.- Del 70% cuando se alquile por primera vez en zona tensionada y el arrendatario se encuentre entre los 18 y 35 años.

3º.- Del 60% cuando se haya realizado rehabilitación previa.

4º.- Del 50% en cualquier otro caso.

-ANTE UNA SITUACIÓN DE IMPAGO DE RENTA-
¿QUÉ FORMALIDADES DEBE CUMPLIR LA DEMANDA?

Para que las demandas interpuestas ante el órgano judicial, en aras de obtener un desahucio, es necesario que incluyan -bajo riesgo de inadmisión- lo siguiente:

1º.- Especificar si la vivienda es el domicilio habitual del arrendatario.

2º.- Especificar si el arrendador es gran tenedor debiendo adjuntar Nota de Localización de Bienes del Registro de la Propiedad.

3º.- Especificar si el ocupante está en situación de especial vulnerabilidad económica.

Al hilo de lo expuesto resulta evidente el nuevo marco normativo que preside las relaciones arrendaticias aumentándose el formalismo. Es por ello que si Ud. se encuentra en una situación similar no dude en consultarnos ya que desde Víctor López Rodríguez Abogados le ayudaremos en la toma de decisiones y cumplir las nuevas exigencias normativas.