La prescripción de las reclamaciones de los gastos hipotecarios ha sido un tema controvertido en el que las diferentes audiencias provinciales han ido adoptando distintas posturas. Tras la reciente sentencia del TJUE de 25 de enero de 2024 se ha aclarado la cuestión beneficiando al consumidor.

La cuestión referente a quién corresponde el pago de los diferentes gastos a los que hemos hecho alusión, si al prestamista o al prestatario, ha cobrado gran importancia en nuestra sociedad, desde que el Tribunal Supremo en su Sentencia n. º 705/2015, de 23 de diciembre, declarase la abusividad de las cláusulas insertas en préstamos hipotecarios por las que se imponían al consumidor la asunción de estos. Si bien tras la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el pago de los gastos hipotecarios por prestamista y prestatario queda fijado por esa norma, siendo de aplicación para todos aquellos préstamos hipotecarios firmados desde esa fecha, existen multitud de procedimientos referidos a préstamos hipotecarios firmados antes de dicha fecha, ya que era práctica habitual incluir en las escrituras de constitución de las hipotecas la atribución de todos los gastos al prestatario.

De esta manera los gastos quedarían repartidos de la siguiente manera:

En sentencia de 25 de enero de 2024 el Alto Tribunal europeo determinó que el cómputo del plazo de prescripción de la acción para reclamar debía comenzar en el momento en el que el consumidor tuviera constancia de que la cláusula de gastos que figuraba en su hipoteca era abusiva y, por lo tanto nula. Asimismo, el TJUE manifestaba que este día no tenía por qué coincidir con la publicación de ninguna sentencia pues el consumidor medio no tiene por qué tener conocimiento de la jurisprudencia. Así manifestaba esta sentencia que: “En cambio, no cabe presumir que la información de que dispone el consumidor, menor que la del profesional, incluya el conocimiento de la jurisprudencia nacional en materia de derechos de los consumidores, por más que dicha jurisprudencia esté consolidada”. Al no haber un criterio unificador establecido por nuestro Tribunal Supremo que es quien tiene la competencia para la unificación de doctrina en Derecho español nos encontrábamos con una disparidad de criterios entre distintas audiencias provinciales, con la consiguiente inseguridad jurídica que ello conlleva.

De esta manera la Sentencia del TJUE C-561/21, de 25 de abril de 2024, da respuesta a esta cuestión, y comienza recordando que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que procede considerar, en principio, que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido, de manera que no podrá tener efectos frente al consumidor, deduciendo de esto que el pago de cantidades en virtud de dicha cláusula genera el correspondiente efecto restitutorio, debiendo restituirse la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido tal cláusula abusiva.

Si bien el TJUE ha declarado que la acción del consumidor para que se declare abusiva una cláusula no puede estar sujeta a ningún plazo de prescripción, también ha precisado que el Derecho de la Unión no se opone que la normativa nacional establezca un plazo para la acción de restitución. Aclarando el Tribunal que la fecha en la que adquiere firmeza la resolución que aprecia que la cláusula contractual en cuestión es abusiva y nula, es la fecha en la que puede comenzar a correr el plazo de prescripción de la acción de restitución.

Matiza el TJUE que la Directiva no se opone a que el profesional pueda probar que el consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento de tal hecho antes de dictarse la sentencia que declare la nulidad de dicha cláusula.

Por lo tanto, se puede confirmar que la Cláusula de Gastos incorporada en las Escrituras de Préstamo Hipotecario son en líneas generales imprescriptibles, no obstante nosotros optamos siempre por estudiar la documentación  y hacer un análisis detallado de la viabilidad del asunto.

Desde Víctor López Rodríguez Abogados, nos ponemos a su disposición para realizar cualquier tipo de gestión referente a la Cláusula de Gastos incorporada en su Hipoteca.