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Lo que debes saber sobre las arras…

Si tienes que firmar unas arras debes conocer que no todas son iguales y que las consecuencias son muy diferentes.

Todos hemos oído hablar de las arras pero pocos conocen que existen varios tipos de arras así como los distintos efectos jurídicos de unas y otras.

Lo primero que debe saber el lector es que las arras, aunque muy frecuentes, no son obligatorias en un contrato de compraventa. Se trata de un pacto voluntario que suele introducirse en el contrato privado que vendedor y comprador firman antes de ir a notaria, pero no son imprescindibles.

Es habitual en los contratos privados fijar el precio de la venta, establecer una fecha máxima para otorgar la escritura notarial e incluir las arras o señal, que es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en ese mismo acto y que se deducirá del precio final.

Pero, aquí viene lo importante, la firma de unas arras no garantiza por sí la venta. Depende del tipo de arras las consecuencias son unas u otras.

Arras penitenciales:

Este tipo de arras, las más habituales, son las que permiten el desistimiento del contrato. Es decir, si se pactan unas arras penitenciales cualquiera de las partes puede desvincularse del contrato unilateralmente sin que la otra parte le pueda obligar a su cumplimiento.

  • Si desiste el comprador, perderá la cantidad entregada como arras.
  • Si desiste el vendedor, deberá devolver al comprador la misma cantidad duplicada.

Por tanto, no se aconseja firmar este tipo de arras en el contrato privado para aquellas personas que quieren asegurar la venta.

Arras confirmatorias:

Son aquellas en que el comprador entrega a cuenta del precio de venta una cantidad al vendedor, es decir, una señal o anticipo, que sí asegura la venta.

Si llegada la fecha de la firma de la escritura, el comprador no paga el resto del precio, el vendedor puede exigirle judicialmente el cumplimiento del contrato o bien darlo por resuelto reclamándole en este caso daños y perjuicios.

Arras penales:

Son otra modalidad de arras confirmatorias, es decir no autorizan el desestimiento pero sí fija desde el inicio los daños y perjuicios para el caso de que el vendedor, frente a un comprador que incumple, quiera dar por resuelto el contrato.

Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede optar entre retener las arras en concepto de indemnización de daños y perjuicios o bien exigir el cumplimento. Si es el vendedor quien incumple, el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento o recuperar las arras duplicadas.

Por tanto, como conclusión, las arras penitenciales permiten desistir del contrato, luego no aseguran la venta, mientras que las confirmatorias y penales obligan a las partes a cumplir lo pactado.

En el caso de que el vendedor quiera asegurar el resultado, es evidente que nunca le interesaría firmar unas arras penitenciales sino alguna de las otras dos modalidades.

Si Ud. se encuentra en alguna de estas situaciones, debe consultar a un abogado.

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